Il condominio è una “comunione qualificata“, nel senso che di esso fanno parte proprietà comuni e proprietà esclusive, ed i beni comuni sono strumentali per il godimento delle proprietà singole.
L’organo principale della vita del condominio è l’assemblea, che l’amministratore deve convocare almeno una volta all’anno in via ordinaria (per la sua eventuale conferma o revoca, l’approvazione del rendiconto delle spese e preventivo ed il riparto delle stesse fra i vari condomini).
Con particolare riguardo al regime delle impugnazioni delle delibere assembleari, contro le delibere contrarie alla legge, o al regolamento di condomino, (ad esempio adottate con maggioranze inferiori rispetto a quelle previste dalla legge, o affette da vizi formali perché prese in violazione di prescrizioni legali, o che siano gravemente pregiudizievoli alle cose o ai servizi comuni), è possibile chiederne all’autorità giudiziaria l’annullamento, con ricorso, entro trenta giorni che decorrono, dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti.
A seguito della riforma (lg n. 220/2012) l’art. 1137 c.c. contempla espressamente la possibilità di “impugnare la delibera assembleare annullabile” oltre che per gli assenti ed i dissenzienti, anche per gli “astenuti “.
Si è posto, infatti, fine a quel contrasto che in passato vi era stato principalmente sul diritto di impugnare da parte degli astenuti, in quanto, inizialmente, in assenza di un dato normativo, agli astenuti era stato disconosciuto tale diritto, avendo dato la giurisprudenza un’interpretazione restrittiva.
Adesso ogni dubbio è stato risolto, alla luce del nuovo dato normativo.
Infine le cd “deliberazioni nulle“ (ossia quelle con oggetto impossibile o illecito, si pensi a deliberazioni che riguardino le proprietà esclusive e non i beni comuni), in quanto tali, sono impugnabili dinanzi all’autorità giudiziaria in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse (dunque anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera impugnata).
Ciò vale anche per le delibere con oggetto illecito, impossibile, indeterminato.
Sono inoltre inefficaci, e come tali attaccabili in ogni tempo dai soli condomini che ne risentono pregiudizio, e non vi abbiano aderito (cd nullità relativa), le deliberazioni che violino o ledano i diritti di alcuni o anche di un solo condomino sulle cose o sui servizi comuni, o ne rendano difficile l’esercizio o lo disturbino sensibilmente.
Dunque l’art 1337 c.c. riconosce al singolo condomino il diritto di impugnare le deliberazioni dell’assemblea solo se dissenziente, astenuto o assente, si riferisce alle azioni di annullamento, e, non a quelle di nullità, che, ai sensi dell’art 1421 c.c., possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse, ed anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole, alla formazione della delibera impugnata.
Inoltre, qualora durante la riunione assembleare un condomino si allontani, e venga dunque a mancare il quorum costitutivo, ossia il quorum sufficiente per deliberare, l’assemblea può solo discutere dei problemi, ma non può raggiungere una volontà deliberativa mancando appunto il quorum, a meno che la riunione non venga integrata con la partecipazione di altro condomino che consenta la nuova formazione del quorum costitutivo: in tale ultimo caso l’assemblea allora può validamente deliberare.
La giurisprudenza ha confermato l’indirizzo recepito dal processo amministrativo sulla cd “prova di resistenza“: ciò significa che per l’assemblea regolarmente costituita, la delibera rimane valida ed efficace, qualora abbia riportato un quorum valido e sufficiente, anche senza il calcolo dei millesimi della persona che si è allontanata.
Avv. Paola Di Bonito
Giudice Onorario del Tribunale di Santa Maria C.V.
Pic by avv. Carlo Maggio
