A seguito di morosità sorta nel periodo del lockdown causato dalla pandemia di COVID -19, Il Tribunale di Roma ha riconosciuto in favore di una società che gestisce alcuni ristoranti a Roma e da questa condotti in locazione, la possibilità di ridurre il canone fino al 40%. Ed invero, tale società agendo in giudizio ha, in sede cautelare, inibito al locatore la possibilità di mettere in esecuzione l’escussione della fideiussione prestata dalla banca a garanzia dell’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone di locazione.
La società ha posto come presupposto, a fondamento della propria domanda, la forte contrazione degli incassi determinata dalla interruzione dell’attività dovuta al lockdown e quindi la conseguente impossibilità di pagamento del canone.
Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda cautelare ed ha disposto la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20 % per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021, nonché la sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 euro.
La motivazione che si rinviene nel provvedimento è la seguente: “qualora si ravvisi una sopravvenienza nella situazione fattuale e giuridica che costituisce il presupposto della pattuizione, quale quella determinata dalla pandemia da COVID-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni inizialmente convenute deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto, ai sensi dell’art. 1375 c.c. “. Il Tribunalefa inoltre un richiamo espresso, al comma 3 dell’art. 118 disp. att. c.p.c., secondo cui vi è un obbligo fra le parti di addivenire a nuove trattative per riportare l’equilibrio negoziale entro la normale alea del contratto.
Tuttavia, dalle considerazioni fatte sembrerebbe si addivenga alla medesima conclusione anche laddove si qualificherebbe la fattispecie come “peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione della locatrice resistente di natura parziale e temporanea … attesa la sostanziale impossibilità di utilizzazione dei locali locati per l’attività di ristorazione, idonea ad incidere sui presupposti alla base del contratto, e che dà luogo all’applicazione del combinato disposto degli articoli 1256 c.c. … e 1464 c.c.”.
In conclusione, si può sostenere che il Giudice, investito della questione inerente il pagamento del canone di locazione, potrebbe fare applicazione dell’art. 1374 cc e quindi di provvedere ad una integrazione del contratto secondo buona fede e disporre, dunque, conseguentemente, procedere con una rimodulazione e riduzione del canone di locazione.
Avv. Alessia Smaldino
