Secondo l’articolo 843 c.c. “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune”.
Spesso in condominio vi è la necessità di interventi di manutenzione straordinaria che, per la conformazione stessa del fabbricato, comportano la necessità di accedere nelle proprietà esclusive di altri condomini o terzi estranei, per effettuare gli interventi.
In tali circostanze nascono due problemi: Il condominio è obbligato ad indennizzare il condomino o il terzo per l’occupazione prolungata della loro proprietà privata? il condomino o il terzo possono negare l’accesso al personale che deve eseguire i lavori?
Su queste due questioni, si è espresso recentemente il Tribunale di Bari (Sentenza n. 739 del 2 Marzo 2023).
Fatto e decisione
La questione sorgeva allorquando un condominio si rivolgeva al Tribunale per ottenere in via giudiziale l’autorizzazione ad accedere, ex art. 843 c.c. al lastrico solare, adiacente l’immobile di proprietà del convenuto, accesso reso necessario per il completamento dei lavori di manutenzione della facciata condominiale.
Il convenuto si difendeva facendo presente che, tenuto conto della tipologia del materiale utilizzato per l’impermeabilizzazione utilizzata per il suo lastrico solare, lo stesso non era calpestabile e, comunque, sussistevano soluzioni alternative per completare le opere alla facciata.
Tenendo conto delle considerazioni e di quanto accertato dal C.T.U., il Tribunale verificava che l’accesso al lastrico solare della convenuta non era strettamente indispensabile, visto che per l’esecuzione dei lavori era possibile ricorrere ad altre due soluzioni alternative rispetto a quelle individuate dal condominio.
Il Tribunale, evidenziava altresì che, in caso di accesso nella terrazza della convenuta, quest’ultima avrebbe dovuto ricevere dal condominio un’indennità, somma che tuttavia non era mai stata offerta nel corso del presente giudizio, con conseguente impossibilità di consentirne l’adeguata valutazione della sua congruità. La domanda del condominio per tali motivazioni è stata quindi respinta.
Secondo l’orientamento della Cassazione, l’autorizzazione al passaggio sul fondo del singolo condomino o di un terzo si rende obbligatoria per il proprietario dello stesso quando ne è provata la necessità per l’opera da realizzare (Cass. civ., sez. II, 19/07/2021, n. 20555).
Per rispondere quindi al quesito, si evidenzia quindi che, ai fini della verifica delle condizioni di cui all’art. 843 c.c., è necessario effettuare una valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del transito, nel senso che l’utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio (Cass. civ., sez. II, 26/11/2008, n. 28234).
In ogni caso, è bene evidenziare che, la decisione del Tribunale di Bari, si uniforma all’orientamento giurisprudenziale favorevole a riconoscere al vicino (condomino o terzo) un’indennità, da intendersi come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell’occupazione, fermo restante l’obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1908; Trib. Roma 16 novembre 2018 n. 22024).
Avv. Carlo Maggio
Tutela Condomini
