La ripartizione delle spese di manutenzione dell’immobile tra usufruttuario e nudo proprietario può dar luogo a molti conflitti. E’ diffusa la convinzione che tale ripartizione sia analoga a quella tra proprietario ed inquilino, ma non è così.
Al fine di chiarire le idee commenteremo la sentenza n. 22703/15 della Cassazione, la quale ha ricostruito la disciplina partendo da una attenta analisi delle norme di riferimento e della terminologia utilizzata dal legislatore. La Corte ha osservato che: L’art. 1004 c.c. stabilisce, al primo comma, che sono a carico dell’usufruttuario “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”. L’art. 1005 c.c. dispone, invece, che sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, considerando come tali, con elencazione ritenuta dalla giurisprudenza di carattere non tassativo, “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.
La distinzione terminologica utilizzata dal legislatore è quindi tra manutenzione ordinaria e riparazioni straordinarie. Non viene utilizzato il termine manutenzione straordinaria, pertanto la Corte ha affrontato la questione circa l’esistenza di una differenza tra riparazioni straordinarie e manutenzione straordinaria. La sentenza continua: “L’art. 1006 c.c. prevede, poi, la facoltà dell’usufruttuario di far eseguire a proprie spese le riparazioni poste a carico del proprietario, quando quest’ultimo, previamente interpellato, rifiuti di eseguirle o ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo. In tal caso, la stessa norma stabilisce che le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto, senza interessi. Questa norma parla sempre di riparazioni straordinarie, facendo chiaramente riferimento alla norma precedente.
La Corte prosegue nel ragionamento: Pur dovendosi rilevare che, in linea di principio, la nozione di “manutenzione” non si identifica con quella di “riparazione” (intendendosi per “riparazione” l’opera che rimedia ad un’alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell’uso o per cause naturali, e per “manutenzione” l’opera che previene l’alterazione: cfr. Cass. 4-1-1969 n. 10), dal coordinamento delle menzionate disposizioni di legge si desume chiaramente che il legislatore ha operato una commistione di tali termini, come è reso evidente dal fatto che l’art. 1004 c.c., nell’onerare (primo comma) l’usufruttuario della “manutenzione ordinaria”, pone a carico del medesimo usufruttuario (secondo comma) le “riparazioni straordinarie” rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di “ordinaria manutenzione”.
Dunque terminologicamente abbiamo: manutenzione ordinaria – manutenzione straordinaria – riparazioni straordinarie – riparazioni straordinarie conseguenza di mancata manutenzione ordinaria – riparazioni ordinarie, che sono richiamate dall’ 1015 c.c.. Ad avviso della corte i termini manutenzione straordinaria e riparazioni straordinarie, sono utilizzati dal legislatore in modo non alternativo e si sovrappongono.
Infatti, sempre la Corte osserva: Diversamente opinando, si perverrebbe alla inammissibile conclusione secondo cui, ponendo l’art. 1005 c.c. a carico del nudo proprietario solo le “riparazioni straordinarie”, la “manutenzione straordinaria” dovrebbe gravare a carico dell’usufruttuario; … il tutto in contrasto con l’espressa previsione del citato art. 1004 c.c., che pone a carico dell’usufruttuario solo le spese e gli oneri relativi alla “manutenzione ordinaria della cosa”, con ciò stesso facendo ricadere a carico del nudo proprietario la manutenzione straordinaria.
La piena sovrapponibilità delle nozioni “manutenzione” e “riparazione” utilizzati in materia dal legislatore trova ulteriore conferma nel primo comma dell’art. 1015 c.c., che sanziona con la decadenza dall’usufrutto la condotta dell’usufruttuario il quale lasci andare i beni in perimento per mancanza di “ordinarie riparazioni”, facendo quindi ricorso ad una terminologia diversa da quella di “manutenzione ordinaria” impiegata nel primo comma dell’art. 1004 c.c. per indicare le attività alle quali è tenuto l’usufruttuario. Infine la Corte statuisce: Deve concludersi, in definitiva, che ciò che rileva, ai fini della distinzione tra gli interventi gravanti a carico dell’usufruttario e del nudo proprietario, non è la maggiore o minore attualità del danno da riparare -ovvero lo stato di usura, si potrebbe aggiungere-, ma la essenza e la natura dell’opera, e cioè il suo carattere di ordinarietà o straordinarietà, poiché solo tale caratterizzazione incide sul diritto di cui l’uno o l’altro dei due soggetti sono titolari: spettando all’usufruttuario l’uso e il godimento della cosa, salva rerum substantia, si deve a lui lasciare la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva; si devono, invece, riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, perché afferiscono alla nuda proprietà (v Cass. 4-1-1969 n. 10 citata). Tradotto in pratica, cosa significa tale distinzione?
A nostro avviso che il diritto dell’usufruttuario si sostanzia nell’uso e nel godimento, quindi gli competono gli aggiusti, la conservazione, le riparazioni, le protezioni, le piccole migliorie, ecc. Il diritto del nudo proprietario è la proprietà della cosa, quale investimento patrimoniale, quindi gli competono tutte le spese che comportano acquisti di proprietà, ovvero le aggiunte e le sostituzioni e le manutenzioni di conservazione della struttura, perché attengono non al godimento ma alla esistenza della cosa.
Venendo a casi pratici, in materia di rifacimento della facciata la Cassazione, con sentenza n. 16774/2013 ha stabilito che la spesa gravi sul nudo proprietario, che quindi deve essere anche convocato in assemblea. Il Trib. civ. di Tempo Pausania, con sentenza del 11 giugno 2020 n. 102 ha statuito: “sono spese ordinarie la tinteggiatura delle pareti comuni, l’automazione del cancello, l’autoclave, l’acquisto della buca delle lettere, la manutenzione di citofono e antenna, manutenzione dei giardini e del verde condominiale”.
Tutelacondomini – Avv. Carlo Maggio
