Il Caso: “I proprietari di alcuni locali commerciali presenti nel condominio hanno subito infiltrazioni a causa della rottura accidentale di tubazioni dell’impianto di riscaldamento centralizzato. A seguito di richiesta di rispristino inoltrata all’amministrazione condominiale, quest’ultima ha negato la responsabilità dell’ente in quanto, a suo dire, le infiltrazioni idriche erano state causate dallo scoppio di una tubatura del riscaldamento centralizzato allocata tra il secondo e terzo piano. Pertanto, essendosi realizzata una situazione determinata da caso fortuito, il condominio rifiutava ogni addebito”.
Ci si domanda quindi se, essendo un danno determinato dalle parti comuni, sussista la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.
A tal riguardo è necessario evidenziare che, nell’àmbito del condominio, vi sono numerosi beni comuni, esemplificativamente elencati dall’art. 1117 c.c., potenzialmente dannosi per gli stessi condomini o per i terzi: da qui si genera la necessità di capire quale sia o quali siano i soggetti responsabili, tenuti cioè a risarcire i danni cagionati dai beni comuni medesimi. Invero, nel caso di guasti al sistema di riscaldamento, il vero e unico elemento discriminante per l’individuazione della responsabilità è l’accertamento sulla natura comune o privata delle tubazioni che si estendono sotto il pavimento.
Difatti, nel caso in cui risulti che fra le diverse parti di tubazione che attraversano muri e solai o soffitti di una porzione immobiliare ve ne siano alcune di pertinenza comune quanto di derivazione a servizio esclusivo delle abitazioni private di proprietà esclusiva del singolo condomino, per attribuire la responsabilità al condominio occorre preventivamente accertare quale di tali parti dell’impianto abbia determinato i danni, verificando se le perdite d’acqua provengano effettivamente dalla parte dell’impianto di proprietà comune (Trib. Milano 5 ottobre 1995, n. 9018). Nella sentenza in esame, il Tribunale di Milano, ha sottolineato che le infiltrazioni derivanti all’impianto in corrispondenza della diramazione a servizio esclusivo dell’attore erano a questi addebitabili (Trib. Milano 6 novembre 2010, n. 12868: in particolare, nel caso di specie, la CTU aveva attestato che la rottura, che aveva causato le infiltrazioni, si era verificata all’interno dell’appartamento dell’attore).
In altro precedente, invece, lo scoppio di una tubatura del riscaldamento centralizzato presso il condominio aveva provocato il parziale allagamento dell’immobile dei condomini. Il Tribunale, in conformità all’orientamento giurisprudenziale in materia, ha statuito che, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Trib. Torino 6 dicembre 2022, n. 4736: Nel caso di specie, il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune; il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al condominio).
Si può quindi concludere che, in risposta al quesito in oggetto, il proprietario dell’immobile danneggiato da infiltrazioni potrà ottenere il risarcimento provando il danno, il nesso tra danno e la cosa che lo ha generato e il rapporto di custodia. Si determinerà, quindi, un’inversione dell’onere della prova per cui, assolto l’onere probatorio da parte dell’attore sarà il condominio, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l’esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato. In tali ipotesi, l’art. 2051 c.c. pone a carico del custode una presunzione di responsabilità dell’evento dannoso che potrà essere vinta solo dalla prova che il danno è derivato esclusivamente dal caso fortuito, inteso nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e della colpa del danneggiato (Cass. civ. 15 marzo 2004, n. 5236).
Avv. Alessia Smaldino
