L’amministratore che non adempie ai suoi doveri nell’interesse di tutto il condominio, può essere rimosso anche su ricorso di un solo condomino ed anche se la maggioranza lo sostiene. Il Decreto del Tribunale di Napoli del 21-11-23 conferma tale principio di diritto.
Con il ricorso ex art. 1129 c.c. un condomino insoddisfatto dell’attività dell’amministratore chiedeva la rimozione dell’amministratore del condominio, imputandogli gravi mancanze, tra le quali il mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale, che aveva comportato la perdita di crediti nei confronti dei morosi e l’inosservanza di una disposizione dirigenziale ordinante all’amministratore di eliminare una situazione di abuso edilizio presente nel cortile dell’edificio.
Il Tribunale ha integralmente accolto la domanda e dichiarato revocato l’amministratore dal suo incarico.
L‘amministratore non potrà essere riconfermato dall’assemblea anche qualora avesse le maggioranze.
Con ricorso ex art. 1129 c.c., il sig. Caio, chiedeva la revoca dalla carica del proprio amministratore di Condominio per gravi irregolarità consistenti:
1) nel mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale, in violazione della disposizione di cui all’art. 1130 comma I n. 6 c.c., attività funzionale alla corretta riscossione degli oneri condominiali ed alla corretta convocazione delle assemblee;
2) nel mancato recupero dei crediti condominiali, dipeso sia dal mancato aggiornamento dell’anagrafe condominiale, sia dalla mancata tempestiva attivazione delle procedure esecutive, con la conseguenza che si passava dalla morosità di circa 18.000,00 euro del bilancio del 2019 alla morosità di euro 24.000,00 nel bilancio del 2020, nonché all’ulteriore morosità di euro 6.000,00 per l’anno 2021, giungendo ad una morosità di euro 32.000,00 per l’anno 2022. Conseguenza di ciò era che alcune morosità erano divenute irrecuperabili.
3) nella mancata ottemperanza alla disposizione dirigenziale del Comune di Napoli n. 3/a del 18/01/2021 con cui veniva ordinata al Condominio: “la demolizione delle opere abusivamente eseguite e il ripristino dello stato dei luoghi, entro 60 giorni dalla data di notifica del presente atto … comunicando nello stesso termine di 60 giorni, l’avvenuta osservanza di quanto ordinato mediante relazione giurata, redatta da tecnico iscritto al relativo albo professionale.”
4) nella mancata esecuzione dei lavori urgenti per rimuovere le cause delle infiltrazioni nella proprietà Guiampetraglia, infiltrazioni già denunciate nel 2015. Il mancato intervento con opere di ripristino parziale aveva determinato la necessità di effettuare più importanti lavori, atteso che vi era stato il cedimento del manto d’impermeabilizzazione del lastrico, come accertato dal Tribunale di Napoli. Tale inadempimento dell’amministratore aveva indotto il predetto condomino ad instaurare un giudizio, che si concludeva con una sentenza sfavorevole al Condominio;
5) nella mancata prova dell’aggiornamento professionale dell’amministratore.
Ritiene il Tribunale che la mancata ottemperanza alla disposizione dirigenziale del 18.1.21 e la mancata tempestiva comunicazione della stessa in assemblea costituiscano un grave inadempimento dell’amministratore, idoneo a determinare la revoca ex art. 1129 comma XII n. 2 c.c. La predetta disposizione, infatti, testualmente individua, tra le ipotesi di “gravi irregolarità”, “la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea”.
Nessun valore scusante può conferirsi alle comunicazioni indirizzate via pec all’istante dall’amministratore in ordine alla mancata pregressa destinazione a giardino dell’area in oggetto ed alla disponibilità dei condomini a testimoniare sul punto.
Si tratta, infatti, di elementi su cui il Condominio, reso tempestivamente edotto del provvedimento, avrebbe, al massimo, potuto fondare un ricorso per ottenere l’annullamento dell’atto, ma non certo tali da determinare l’amministratore a decidere autonomamente di soprassedere alla sua attuazione. Ritiene, inoltre, il Collegio che anche l’irregolare tenuta del registro di anagrafe condominiale, da parte del resistente, ampiamente documentata dalla parte istante, costituisca una grave irregolarità, tale da determinarne la revoca dell’amministratore, ex art. 1129 comma XII n. 7 c.c..
Invero, a fronte dell’inerzia dei condomini nella comunicazione delle variazioni dei dati da annotare in tale registro, costituisce uno specifico compito dell’amministratore quello di acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili, ex art. 1130 comma primo n. 6 c.c..
Nel caso di specie, inoltre, la predetta omissione è ancor più grave, poiché dalla stessa è dipesa l’impossibilità di recuperare ingenti crediti del Condominio nei confronti dei condomini morosi, come documentato dalla parte ricorrente. Va, pertanto, disposta la revoca del resistente dall’incarico di amministratore del Condominio.
Avv. Carlo Maggio – Tutela Condomini
