Spesso, nei condomini, il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano lamenta danni da infiltrazioni del lastrico solare, o terrazza a livello, ad essa equiparata, quando svolge funzione di copertura dell’immobile e dunque rientrante nell’ambito di ” bene comune “( ex art 1117 cc).
In tal caso, il proprietario dell’immobile danneggiato dalla infiltrazione, in giudizio sarà costretto a citare il condominio, in persona dell’amministratore. Il problema sorge, nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di un unico proprietario: in tal caso la giurisprudenza è costante nel ritenere la responsabilità concorrente sia del condominio, proprio per la funzione comune di copertura dell’immobile svolta dal lastrico solare ( ex artt 2043,1126 cc in relazione agli artt 1130 commi 1 e 4 e 1134 commi 1 e 4 ) e del proprietario esclusivo ( ex art 2051 cc, in quanto custode che svolge potere di governo sulla cosa ). In tale caso, le spese del risarcimento saranno ripartite in proporzione della regola richiamata dall’art 1126 cc, e incomberà sulla misura dei 2/3 sul condominio, e di 1/3 sul proprietario esclusivo, configurandosi una “responsabilità da illecito civile di natura extracontrattuale “.Infatti tutti i singoli proprietari delle varie unità immobiliari, comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell’art 1117 cc ( e salvo che risulti diversamente dal titolo ), comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare , assumendo lo stesso la funzione di copertura e dunque di ” bene comune”, Pertanto, per i comproprietari tutti, scatta la funzione della sua custodia e relo obbligo di manutenzione “, nella misura dell’art 1226 cc.Con la relativa conseguenza che, nel caso di danni a terzi, per difetto di manutenzione del suddetto ” lastrico” scatta la ” responsabilità solidale di tutti i condomini” a norma degli artt. 2011 e 2055 cc. Responsabilità , dunque, solidale, che individua i singoli condomini e tutti quali soggetti solidalmente responsabili.Questa regola generale, può essere scavalcata in alcuni casi: ad es . se il condominio sia solo mero utilizzatore di un cortile -giardino che arreca danni ad un locale sottostante, qualora del cortile -giardino il costruttore iniziale si sia riservato la proprietà esclusiva del giardino stesso, riservando al condominio soltanto l’obbligo di mantenere a proprie spese la destinazione dello stesso.La cassazione con la sentenza ( n. 15096/2013), ha sostenuto che, in tale specifico caso, il potere dovere di custodia spetta la “costruttore che si è riservato al proprietà esclusiva del giardino, e dunque, il condominio è totalmente esonerato dal rispondere delle spese straordinarie dello stesso. Dunque il rapporto speciale di custodia del costruttore obbliga, ex art 2051 del relativo risarcimento il costruttore per il rapporto di custodia esclusivo dello stesso.Infine, le S.U. nel 2016 ( sent 9499 ) hanno ripreso l’orientamento già seguito dalle stesse S.U. nel 1997 ( n.2672), nel caso in cui il lastrico solare è ad uso esclusivo, e danneggi il terzo proprietario di un immobile all’interno del condominio.Si applicano le conseguenti regole, giò prima esposte ( responsabilità extracontrattuale per fatto illecito, fondato sul disposto ex art 2051 cc) del concorso di responsabilità del proprietario unico del lastrico solare nella misura di 1/3 e del condominio, nella misura dei 2/3, proprio per la funzione di bene comune svolta comunque dal lastrico solare di ” copertura dell’edificio”. Dunque la S.U. hanno precisato che la responsabilità ex art 2051 cc trae origine proprio dalla funzione principale del lastrico solare che è quella ” di copertura”, che, quale ” bene comune ” comporta la responsabilità solidale di tutti i condomini per la cattiva manutenzione ( ex art 2055), perché il fatto costitutivo della responsabilità risale dunque, alla condotta omissiva di tutti i condomini, che va regolata, alla luce della responsabilità extracontrattuale /aquiliana, che va regolata secondo i criteri millesimali.Dunque responsabilità solidale ex art 2051 e 2055 cc, che rafforza la tutela del creditore, potendo così il danneggiato agire sia nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio.Questa regola si desume pure dalla lettura dell’art.2051 cc, perché i singoli condomini sono i soggetti solidalmente responsabili tenuti ad obblighi di custodia e di manutenzione e responsabili dunque dei danni da omissione dalla stessa derivante, che, non può essere imputata né al condominio, come ente di gestione dei beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini.La giurisprudenza specifica in tal caso solo qualora per il lastrico solare ci sia un unico proprietario esclusivo questi risponde in via principale solo per i ” difetti originari di progettazione e di realizzazione del lastrico ad uso esclusivo ” , sempre ricondotta nell’alveo dell’art 2051 cc ( sent cass civile n.15300/2013). Pertanto si afferma il seguente principio: in tema di condominio degli edifici, quando il lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino dalle infiltrazioni nell’appartamento sottostante, rispondono sia il proprietario esclusivo , in quanto custode dei beni ( art 2051 cc), sia il condominio , per la funzione di copertura svolta nei confronti dell’intero edificio, quale bene comune, che impone, così, di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Avv. Paola Di Bonito
